Diagnostic ERP 2024 : Tout ce qu’il faut savoir sur les nouvelles obligations immobilières

L’univers de l’immobilier en France connaît une mutation majeure avec l’évolution du diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP). Obligatoire depuis plusieurs années, ce document clé pour les transactions et les locations vient d’être mis à jour pour renforcer la transparence et la sécurité des occupants. Quels sont les changements majeurs ? Qui est concerné ? Comment se mettre en conformité ? Voici un décryptage complet.

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1. Qu’est-ce que le diagnostic ERP et pourquoi est-il indispensable ?

Le diagnostic ERP (anciennement ERNMT) est un état des lieux officiel qui recense les risques naturels, technologiques, miniers et pollutions auxquels un bien immobilier est exposé. Son objectif ? Informer les futurs acquéreurs ou locataires des dangers potentiels (inondations, séismes, sols pollués, etc.) avant toute signature.

⚠️ Attention : Depuis 2023, son absence peut entraîner l’annulation de la vente ou du bail, voire des sanctions financières pour le propriétaire.

> « Un diagnostic ERP obsolète ou incomplet expose le vendeur ou le bailleur à des recours juridiques coûteux. » — Me Sophie Durant, avocate en droit immobilier

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2. Les nouveautés 2024 : ce qui a changé dans le diagnostic ERP

La réforme récente introduit plusieurs modifications majeures pour renforcer la protection des occupants et simplifier les démarches :

✅ Extension des risques couverts

- Ajout des risques liés au radium (radioactivité naturelle dans certains sols). - Intégration des zones exposées aux feux de forêt (notamment dans le Sud-Est). - Prise en compte des sols pollués par des activités industrielles passées (ex : anciennes usines).

✅ Durée de validité réduite

- 6 mois maximum (contre 1 an auparavant) pour les zones à risque élevé (inondations, séismes). - 1 an pour les autres cas (sous réserve de non-évolution des réglementations locales).

✅ Format numérique obligatoire

- Le diagnostic doit désormais être transmis sous forme dématérialisée via la plateforme Géorisques pour une vérification en temps réel. - Fin des versions papier non certifiées.

✅ Sanctions alourdies

- Amende jusqu’à 30 000 € pour faux diagnostic ou omission volontaire. - Nullité du contrat de vente ou de location si le document est absent ou erroné.

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3. Qui est concerné par le diagnostic ERP ?

Ce diagnostic s’impose dans toutes les transactions immobilières (vente ou location), mais avec des spécificités selon les situations :

| Cas de figure | Obligation ERP | Validité | |----------------------------------|--------------------|-------------------| | Vente d’un appartement | ✅ Oui | 6 mois à 1 an | | Location d’une maison | ✅ Oui | 6 mois à 1 an | | Vente d’un terrain constructible| ✅ Oui | 6 mois | | Location saisonnière | ❌ Non (sauf zones à risque) | — | | Successions (héritage) | ❌ Non (sauf revente) | — |

💡 Bon à savoir : Même pour une location meublée, le diagnostic ERP reste obligatoire si le bien est situé en zone à risque.

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4. Comment obtenir un diagnostic ERP conforme en 2024 ?

Étape 1 : Vérifier la zone du bien

Consultez le portail Géorisques pour identifier les risques locaux (inondations, argiles, etc.).

Étape 2 : Faire appel à un diagnostiqueur certifié

- Obligatoire : Le professionnel doit être certifié par un organisme accrédité (COFRAC, Qualibat, etc.). - Coût : Entre 80 € et 200 € selon la complexité du bien.

Étape 3 : Intégrer le diagnostic au DDT (Dossier de Diagnostic Technique)

Le document doit être annexé au compromis de vente ou au bail et remis à l’acheteur/locataire avant la signature.

⚠️ Piège à éviter : Certains diagnostiqueurs proposent des ERP à bas prix… mais non conformes. Exigez toujours un numéro de certification !

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5. Que faire en cas d’erreur ou d’oubli ?

Si le diagnostic ERP est manquant, incomplet ou faux :

- Pour le vendeur/bailleur : Régularisation urgente sous peine de sanctions (amende, annulation de la transaction). - Pour l’acheteur/locataire : Possibilité de demander l’annulation du contrat ou des dommages et intérêts si un risque non mentionné se matérialise.

📌 Exemple concret : En 2023, un tribunal a annulé une vente en Bretagne après la découverte d’un risque d’inondation non signalé dans l’ERP. Le vendeur a dû rembourser l’acheteur et payer une amende.

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6. FAQ : Vos questions sur le diagnostic ERP

❓ Mon bien est en zone non classée : dois-je quand même faire un ERP ?

Oui, même si votre bien n’est pas en zone à risque identifiée, le diagnostic reste obligatoire pour attester de l’absence de dangers.

❓ Puis-je faire le diagnostic moi-même ?

Non, seul un diagnostiqueur certifié peut établir un ERP valable juridiquement.

❓ Que se passe-t-il si je vends sans ERP ?

L’acheteur peut exiger l’annulation de la vente dans un délai de 30 jours après la découverte du manquement.

❓ Le diagnostic ERP est-il valable pour une revente ?

Non, un nouveau diagnostic doit être réalisé à chaque transaction (sauf si la validité n’a pas expiré).

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7. Conclusion : Anticipez pour sécuriser votre transaction

Le diagnostic ERP 2024 n’est plus une simple formalité, mais un pilier de la transparence immobilière. Pour éviter les mauvaises surprises :

✅ Vérifiez la conformité de votre bien dès la mise en vente ou en location. ✅ Choisissez un diagnostiqueur agréé pour un document fiable. ✅ Mettez à jour l’ERP en cas de changement réglementaire local.

🔍 À retenir : Un ERP à jour protège à la fois le vendeur et l’acheteur, et limite les risques de contentieux.

> « Dans un marché immobilier tendu, la confiance passe par la transparence. Un ERP précis est un gage de sérénité pour toutes les parties. » — Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM

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📌 Besoin d’aide ? - Consultez le guide officiel du gouvernement. - Contactez un notaire ou un avocat spécialisé pour un accompagnement personnalisé.