Surface habitable en copropriété : ce que vous devez savoir avant d'acheter

L'achat d'un bien immobilier en copropriété est une étape cruciale qui nécessite une attention particulière aux détails, notamment en ce qui concerne la surface habitable. Beaucoup d'acheteurs se demandent s'il est obligatoire de mentionner cette surface dans le compromis de vente. Cet article vous éclaire sur les obligations légales, les risques encourus et les bonnes pratiques à adopter pour sécuriser votre transaction.

Comprendre la notion de surface habitable

La surface habitable est définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la superficie des planchers des pièces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond d'au moins 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d'escaliers, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. Les combles non aménagés, les caves, les garages et les terrasses ne sont pas inclus dans ce calcul.

Pourquoi la surface habitable est-elle importante ?

- Valeur du bien : La surface habitable influence directement le prix de vente. Une erreur de calcul peut entraîner une surévaluation ou une sous-évaluation du bien. - Confort de vie : Elle détermine l'espace réellement utilisable, ce qui est crucial pour le quotidien des occupants. - Conformité légale : Certaines réglementations, comme les normes d'habitabilité, sont basées sur cette surface.

Obligations légales dans le compromis de vente

Le compromis de vente : un document clé

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un contrat préliminaire qui engage à la fois l'acheteur et le vendeur. Il doit contenir plusieurs mentions obligatoires, dont certaines concernent la surface du bien.

La surface habitable doit-elle figurer dans le compromis ?

Contrairement à une idée reçue, la mention de la surface habitable n'est pas expressément obligatoire dans le compromis de vente. Cependant, elle est fortement recommandée pour éviter tout litige ultérieur. En revanche, la surface Carrez, qui concerne les lots en copropriété, doit obligatoirement être mentionnée dans l'acte authentique de vente.

#### La loi Carrez : une obligation pour les copropriétés

La loi Carrez, du 18 décembre 1996, impose au vendeur de mentionner la superficie privée du lot dans l'acte de vente. Cette superficie est calculée de manière similaire à la surface habitable, mais avec des règles spécifiques. Par exemple, les balcons, terrasses et caves ne sont pas inclus, sauf s'ils sont privatifs et couverts.

Risques en cas d'absence ou d'erreur de mention

- Nullité de la vente : Si la surface Carrez est absente ou erronée de plus de 5%, l'acheteur peut demander une diminution du prix ou l'annulation de la vente dans un délai d'un an. - Litiges : Des erreurs peuvent entraîner des conflits longs et coûteux entre les parties.

Conseils pratiques pour les acheteurs

Vérifier les documents avant signature

Avant de signer le compromis de vente, il est essentiel de vérifier plusieurs éléments :

- Le diagnostic de surface : Assurez-vous qu'un professionnel a réalisé un mesurage précis. - La conformité avec les plans : Comparez la surface déclarée avec les plans du bien. - Les annexes : Vérifiez que toutes les pièces justificatives sont présentes.

Faire appel à un professionnel

Un géomètre-expert peut réaliser un mesurage officiel de la surface habitable et de la surface Carrez. Ce professionnel est neutre et indépendant, ce qui garantit une mesure objective. Son rapport peut être joint au compromis de vente pour sécuriser la transaction.

Négocier en cas de divergence

Si vous constatez une différence entre la surface annoncée et la réalité, vous pouvez négocier une baisse du prix ou demander des corrections avant la signature définitive. Il est conseillé de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier pour défendre vos intérêts.

Études de cas et jurisprudence

Cas d'une surface sous-estimée

En 2020, un acheteur a découvert que la surface habitable de son appartement était inférieure de 10% à celle mentionnée dans le compromis. Grâce à l'expertise d'un géomètre, il a pu prouver l'erreur et obtenir une réduction du prix de vente proportionnelle à la surface manquante.

Cas d'une surface surestimée

Un couple a acheté un bien dont la surface Carrez était surévaluée de 7%. Après avoir saisi le tribunal, ils ont obtenu l'annulation de la vente et le remboursement des frais engagés, y compris les frais de notaire.

Conclusion : sécurisez votre achat

La surface habitable est un élément clé dans l'achat d'un bien en copropriété. Bien que sa mention dans le compromis de vente ne soit pas obligatoire, elle est vivement conseillée pour éviter les mauvaises surprises. En cas de doute, faites appel à des professionnels pour vérifier les mesures et sécuriser votre transaction. N'oubliez pas que la loi Carrez impose des obligations strictes pour les copropriétés, et que toute erreur peut avoir des conséquences juridiques importantes.

En suivant ces conseils, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour un achat immobilier serein et conforme à vos attentes.