Taxe d'enlèvement des ordures ménagères : Qui doit la payer, locataire ou propriétaire ?
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères : Qui doit la payer, locataire ou propriétaire ?
Introduction
La gestion des déchets est un enjeu majeur pour les communes, et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un sujet récurrent de tension entre locataires et propriétaires. Qui doit réellement s’acquitter de cette taxe ? Les règles ne sont pas toujours claires, et les litiges sont fréquents. Cet article vous éclaire sur les obligations légales, les exceptions et les recours possibles en cas de désaccord.
Qu’est-ce que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ?
La TEOM est une taxe locale perçue par les communes pour financer le service public de collecte et de traitement des déchets. Elle est généralement incluse dans la taxe foncière et est donc due par le propriétaire du logement. Cependant, des exceptions existent, notamment dans le cas des locations meublées ou des résidences secondaires.
Comment est calculée la TEOM ?
Le calcul de la TEOM repose sur la valeur locative cadastrale du logement, c’est-à-dire sa valeur théorique sur le marché locatif. Les communes fixent un taux qui est appliqué à cette valeur pour déterminer le montant de la taxe. Par exemple, si la valeur locative est de 1 000 € et que le taux communal est de 10 %, la TEOM sera de 100 € par an.
Différence entre TEOM et REOM
Il existe une autre forme de taxation des déchets : la redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM). Contrairement à la TEOM, la REOM est basée sur le service rendu et peut être facturée directement aux usagers, y compris les locataires. Certaines communes ont opté pour ce système, ce qui modifie la répartition des responsabilités.
Qui doit payer la TEOM : locataire ou propriétaire ?
Cas général : le propriétaire est redevable
Dans la majorité des cas, la TEOM est incluse dans la taxe foncière, ce qui signifie que c’est le propriétaire qui doit la payer. Cette règle s’applique aux logements non meublés et aux résidences principales. Le locataire n’a donc pas à s’en acquitter directement, sauf si le bail prévoit une clause spécifique.
Exceptions : quand le locataire peut être concerné
Il existe des situations où le locataire peut être amené à payer la TEOM :
- Locations meublées : Si le logement est loué meublé, la TEOM peut être facturée au locataire, car elle est considérée comme une charge locative. - Résidences secondaires : Pour les résidences secondaires, certaines communes permettent de facturer la TEOM directement au locataire. - Convention entre parties : Le bail peut prévoir une clause transférant la charge de la TEOM au locataire, mais cette pratique est encadrée par la loi.
Que dit la loi ?
L’article 1520 du Code général des impôts précise que la TEOM est due par le propriétaire. Cependant, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 permet au propriétaire de récupérer certaines charges auprès du locataire, sous réserve que cela soit mentionné dans le bail. Il est donc crucial de vérifier les termes du contrat de location.
Comment contester une facturation abusive ?
Si vous êtes locataire et que votre propriétaire vous facture la TEOM sans justification légale, vous pouvez contester cette pratique. Voici les étapes à suivre :
- Vérifier le bail : Consultez votre contrat de location pour voir si une clause mentionne le paiement de la TEOM par le locataire.
- Demander des explications : Contactez votre propriétaire pour obtenir des éclaircissements sur la facturation.
- Saisir la commission départementale de conciliation : Si le dialogue échoue, vous pouvez saisir cette commission pour trouver une solution à l’amiable.
- Engager une action en justice : En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire valoir vos droits.
Exemples concrets et jurisprudence
Cas d’une location meublée à Paris
Un locataire parisien a été facturé pour la TEOM par son propriétaire, alors que son bail ne mentionnait pas cette charge. Après vérification, il s’est avéré que la commune de Paris applique la REOM, ce qui permettait au propriétaire de refacturer cette taxe. Le locataire a dû s’acquitter de la somme, mais a pu négocier une réduction avec son propriétaire.
Litige dans une résidence secondaire
Dans une commune du Sud de la France, un propriétaire a tenté de faire payer la TEOM à son locataire pour une résidence secondaire. La commission départementale de conciliation a tranché en faveur du locataire, estimant que la TEOM devait rester à la charge du propriétaire, faute de mention explicite dans le bail.
Conseils pour éviter les conflits
Pour éviter les malentendus et les litiges, voici quelques conseils :
- Lire attentivement le bail : Avant de signer, vérifiez les clauses relatives aux charges et taxes. - Demander des éclaircissements : Si une clause vous semble floue, n’hésitez pas à demander des précisions à votre propriétaire ou à un professionnel du droit. - Consulter les textes locaux : Certaines communes ont des règles spécifiques concernant la TEOM ou la REOM. Renseignez-vous auprès de la mairie. - Garder des preuves : Conservez tous les documents relatifs à la location et aux paiements pour pouvoir les produire en cas de litige.
Conclusion
La question de savoir qui doit payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dépend de plusieurs facteurs, notamment le type de logement et les clauses du bail. Dans la plupart des cas, c’est le propriétaire qui est redevable, mais des exceptions existent. Il est essentiel de bien comprendre les règles applicables et de vérifier les termes du contrat de location pour éviter les mauvaises surprises. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un professionnel du droit ou à vous tourner vers les instances de conciliation pour faire valoir vos droits.